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購入する時に必要な諸費用は？

物件の種別や融資の有無によって異なりますが、物件価格の2〜4％は必要です。主な費用として、印紙税、登録免許税、登記手数料、不動産取得税、火災保険料などがあります。融資を利用する場合には、保証料や事務手数料も必要になります。また、土地を購入して建築する場合には、工事期間中の金利も負担になります。なお、新築のケースでは、数々の軽減措置があるので、税金面は優遇されています。また、諸費用は経費計上が可能で、初年度に一括計上できるものと、毎年分割するものとで、区別して申告する必要があります。いずれにせよ、総予算で資金計画を組んでおくことが大切でしょう。

保有している時に必要な費用は？

収入の15〜20％が目安です。土地・建物の固定資産税・都市計画税、修繕積立金、建物の管理費用、賃貸管理費用などが主な項目です。建物の種別やオーナー様の意思により変動しますが、長期にわたって優良経営を望むのであれば、必要なコストを予算化することが望ましいでしょう。

自己資金が少ないけど大丈夫？

物件単体の収益力や担保力、さらにオーナー様の他の収入や資産によります。基本的には、土地代分相当は自己資金が望ましいのですが、物件に収益力・担保力があれば融資も伸びるはずです。また、別件の担保を提供することによって融資が増えることも多いため、収益を生んでいない不動産が他にあるのであれば好都合です。その物件を担保にすることにより、間接的に収益向上に貢献させることができるからです。なお、相続時にトラブルになることが多いため、相続人ともよく話し合ってください。場合によっては、連帯保証人になってもらい、共同で経営する感覚も必要になるかもしれません。ちなみに、金融機関によっては、融資額や金利が異なるケースがあるため、注意が必要です。

所得税の節税になるって本当？

長期で見た場合、節税にはなりません。もともと所得税は収益（所得）に対してかかる税金です。収益が出ていなければ、確かに節税にはなりますが、それは本末転倒です。従って、節税になるような物件であれば赤字ということですから、収益不動産としては不適です。ただし、減価償却費が経費として計上できるので、実際の減価償却以上に建物が長持ちするのであれば、その分は節税になったと考えても良いかもしれません。企業と同じように、収益を上げて、必要な税金も納める姿勢が必要です。

自分の土地を売って、購入したいのですが？

「資産の組み換え」ということだと思います。資産を守るために、あえて組み換える攻めの活用方法と言えるでしょう。入居が不安定な地域に土地を所有している場合、それを売却した上で、目標収益が獲得可能な不動産を購入する訳です。ちなみに、「事業用資産の買い換え特例17号」が、平成20年12月末までの売却に使えます。これにより、80％の課税が繰り延べられます。ただし、その分の減価償却費が認められない点や、売却時に取得費として計上できないため、将来的に所得税、譲渡税、相続税が高くなることもあるので注意してください。なおこの特例は、平成20年9月現在、適用期間の延長が検討されています。

相続対策になると聞いたのですが具体的には？

収益不動産の購入は、相続対策の決め手と言えるでしょう。相続対策とは、評価を下げながら収益を上げ、納税資金を準備することです。所有する土地に賃貸住宅を建てることも同様の効果があります。しかし、土地を活用することによって、相続発生時のための物納用地がなくなり、相続破産の心配が出てくることもあります。しかも、そもそもアパートに向いていない土地かもしれません。また、収益不動産により、建物や土地の評価を下げられます。200m²までなら小規模宅地の評価減によって、土地の評価が、さらに1／2となります。小規模宅地は一箇所しか使えないので、地価の高いところで利用すると効果的です。