表面利回りと実質利回りの違い。
表面利回りとは、家賃収入を投資金額で割ったものです。この表面利回りは、収益力を大まかに捉えるためには、大変便利な指標です。ただし、あくまでも、物件を購入した時点での単年度の指標でしかないので注意が必要です。その後いつまで、その表面利回りを維持できるかは、それを見ただけでは分かりません。また将来の売却を視野に入れている場合には、その時点での売却価格を想定することも大切ですが、表面利回りからは、そのような全体像は把握できません。これに対して、実質利回りは、家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金などを引いた額を、投資金額で割ったものです。例えば、1億円の物件で年間収入が800万円あれば表面利回りは8％になります。しかし、管理費用や修繕費、固定資産税などの支出が160万円あるとすると年間収支は640万円となり、実質利回りは6.4％となるのです。当然、この管理費用は物件によって異なります。ですから正確な収益力を判断するためには、実質利回りを基準にしていく必要があります。
| 表面利回り（グロス） 利回り＝年間収入／購入価格 |
|
|---|---|
| 購入金額 | １億円 |
| 年間収入 | 800万円 |
| 利回り | 8％ |
| 実質利回り（ネット） 利回り＝年間収支／購入価格 |
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|---|---|
| 購入金額 | １億円 |
| 年間収入 | 800万円 |
| 年間支出 | 160万円 |
| 年間収支 | 640万円 |
| 利回り | 6.4％ |
「ムダ取り」で、実質利回りを良くすることができます。
例えば賃貸マンションとアパートでは必要な経費が違います。平均的な物件では、賃貸マンションでは1室あたりの建物管理費は10,000円／月ですが、アパートであればエレベータなどの維持費が不要になり、マンションよりも低く抑えることができます。そのため、実質利回りに差がつくことになります。また、修繕費も経費を左右する大きな要素です。これが少ない建物であれば、実質利回りが向上します。固定資産税の安い構造で建築したり、火災保険料が安価になる耐火構造にすると、実質利回りをさらに向上させることができます。加えて建物の管理費用も、管理会社によって差があります。賃貸経営も営利事業である以上、ランニングコストの「ムダ取り」による経費削減が、経営を大きく左右するのは当然のことなのです。
全額ローンでも収入を得られるケースがあります。
物件の購入費を全額ローンで組んだ場合でも、現状の低い金利では利益が得られるケースもあります。先ほどから例に挙げている1億円の物件を、例えば年利2.0％の金利で25年返済の全額ローンを組んで購入したとします。年間の経費支出160万円に加えて、ローン返済は508万円になります。つまり、このケースでは、表面利回り6.68％で、収支がとんとんになりますが、家賃収入が800万円ありますから、全額ローンを組んでも年間132万円、利回りにして約1.3％の収入が得られる計算になります。表面利回りで6.68％が損益分岐点となり、それを超えた部分がそのまま利益になると考えられるのです。つまり、損益分岐点の6.68％をどれだけ超過するかによって、手元に残る金額が変わってくる訳です。
| 全額ローンの場合のネット利回り | |||
|---|---|---|---|
| 購入金額 | １億円 | 年間返済 | 508万円 |
| 年間収入 | 800万円 | 年間収支 | 132万円 |
| 年間支出 | 160万円 | 利回り | 1.32％ |
＊資料数字は、あくまでも参考値であり、内容を保証するものではありません。
